АНАЛИТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ:
В настоящей публикации рассматривается правовой статус недвижимости на территории оккупированного Крыма. Особенное внимание автор уделяет вопросам, связанным с распоряжением таким имуществом.
Матеріал аналітичного електронного видання “ЮРИСТ&ЗАКОН” № 45 (341) від 26.11.2015.
З моменту окупації Автономної республіки Крим окрім політичних, міжнародних, фінансових, ідеологічних проблем, виникло безліч невирішених практичних питань, які «ускладнюють життя» нашим співвітчизникам. Зокрема, хотілось би розглянути питання розпорядження громадянами України своїм нерухомим майном, яке залишилося на території Криму. Реалізація права власності на таке майно є як ніколи актуальною темою, особливо з урахуванням недослідженості та недостатньої практики вирішення таких питань.
Сьогодні на території Криму, як відомо, діє законодавство та новоутворені органи влади Російської Федерації, а згідно зі статтею 9 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» № 1207-VII від 15.04.2014 р.: «…Будь-які органи, їх посадові та службові особи на тимчасово окупованій території та їх діяльність вважаються незаконними, якщо ці органи або особи створені, обрані чи призначені у порядку, не передбаченому законом. Будь-який акт (рішення, документ), виданий органами та/або особами, передбаченими частиною другою цієї статті, є недійсним і не створює правових наслідків». Така ситуація створює дві паралельні правові реальності, які взаємовиключають одна одну. Проте, як захистити свої права та законні інтереси громадянам України за таких складних та незрозумілих обставин?
За чинним на території Криму російським Законом РК «Про особливості регулювання майнових та земельних відносин на території Республіки Крим» № 38-ЗРК від 30.07.2014 р., право власності на земельні ділянки та інші об’єкти нерухомого майна на території Криму у фізичних та юридичних осіб, в тому числі іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб, зберігається.
Відповідно до статті 12 Федерального Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» № 122-ФЗ від 21.07.1997 р., права на нерухоме майно та угоди з ним підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав. На відміну від українського, російське законодавство передбачає облік усього нерухомого майна (не лише земельних ділянок) за індивідуальними кадастровими номерами. Згідно з п.10 ч.2. ст.16 Федерального Закону, заява про державну реєстрацію прав та інші документи, необхідні для реєстрації прав, можуть бути представлені одночасно із заявою про державний кадастровий облік. Тобто, перед тим як звертатися в органи реєстрації, необхідно поставити нерухоме майно на державний кадастровий облік та отримати індивідуальний кадастровий номер. Ця послуга є безкоштовною та отримати її можна як в офісах кадастрової палати за місцезнаходженням об’єкта нерухомого майна, так і за допомогою поштового та електронного зв’язку. Проте з урахуванням напружених відносин Україна – Крим, другий варіант є досить проблематичним.
Частина 6 статті 8 вказаного російського Закону Республіки Крим передбачає, що у разі якщо документи, які є підставою для державної реєстрації права, оформлені не російською мовою (що в переважній більшості випадків так і є), виконавчий орган державної влади РК, уповноважений в сфері державної реєстрації прав та державного кадастрового обліку, забезпечує переклад російською мовою таких документів. Це значно спрощує процедуру подачі документів громадянами України, оскільки такі документи не потребують офіційного перекладу та нотаріального засвідчення, що допомагає зекономити час та кошти.
Для здійснення цивільно-правових операцій з об’єктом нерухомості в Російській Федерації, після отримання кадастрового номеру, обов’язковим є його реєстрація в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно.
Порядок реєстрації прав на нерухоме майно визначений статтею 13 вказаного Федерального Закону та передбачає:
– подачу документів до відповідних органів, що здійснюють реєстрацію;
– проведення правової експертизи документів, в тому числі перевірка законності правочину;
– встановлення відсутності протиріч між правами, що заявляються та вже зареєстрованими правами на об’єкт нерухомості, а також встановлення інших підстав для відмови у державній реєстрації прав;
– внесення відомостей до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно;
– здійснення напису на правовстановлюючих документах та видача свідоцтва про здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Отримання свідоцтва про здійснення державної реєстрації дає підстави для здійснення цивільного правочину. Порядок оформлення цивільних договорів в російському законодавстві в загальному не відрізняється від українського. Перехід права власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації. Право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
Отже, для того щоб розпорядитися своїм нерухомим майном, яке знаходиться на території Криму, необхідно:
1. Отримати індивідуальний кадастровий номер нерухомого майна в органах кадастрової служби за місцезнаходженням майна;
2. Зареєструватися в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та отримати відповідне свідоцтво;
3. Після укладення цивільного правочину, зареєструвати перехід права власності на нерухоме майно в органах державної реєстрації за місцезнаходженням майна.
Проте нерідко виникають більш складні ситуації при реалізації нерухомого майна. Наприклад, якщо особа вирішила продати свій будинок, який знаходиться на території Криму, проте земля, на якій знаходиться будинок, є неприватизованою, або відсутні документи, які підтверджують право власності на землю, або будинок знаходиться на території дачного кооперативу. В такому випадку, рішення про передачу земельної ділянки у власність особи виносить місцева рада. Тобто, громадянам необхідно звертатися в адміністрацію міста за місцезнаходженням земельної ділянки. Адміністрація розглядає документи, готує проект рішення та виносить його на розгляд місцевої ради. Рішення ради подається в кадастрову службу, після чого власник отримує кадастровий номер земельної ділянки та реєструє об’єкт у вищезазначеному порядку. А у випадку знаходження об’єкта нерухомості на території, яка належить дачному кооперативу, необхідно додатково звертатися до органів управління кооперативу для отримання дозволу на продаж земельної ділянки.
Отже, для того, щоб громадянам України розпорядитися своїм нерухомим майном, яке знаходиться на території Криму, необхідно скористатися вищенаведеними порадами.
Автор: Олександра Бучко, юрист, АО «Маршаллєр і партнери»
Источник: http://jurliga.ligazakon.ua/news/2015/11/30/137946.htm