Автор приводит и изучает семь способов приобретения и отчуждения земель сельскохозяйственного назначения в Украине. В этом усматривается обход моратория и тенизация рынка.
Хоча мораторій і був введений з метою консолідації земель сільськогосподарського призначення в руках їхніх господарів і, таким чином, гарантування використання цієї категорії земель тільки за цільовим призначенням, проте де-факто введення мораторію сприяло процвітанню різних схем його обходу, тінізації ринку земель. Від цього страждають як суспільство, так і держава в цілому, адже отримані неофіційно кошти ніде не фіксуються, податки в державний і місцеві бюджети не виплачуються, а отже, не виділяються дотації на державні програми підтримки малозабезпечених верств населення.
Слід зазначити, що у 80% випадків учасники ринку земель сільсько господарського призначення обходять мораторій цілком легальними способами, які можна простежити з аналізу норм земельного законодавства. Зокрема, на сьогодні існують такі способи відчуження земель сільськогосподарського призначення:
Спадок,обмін, вилучення для суспільних потреб
Закріплюючи заборону купівлі-продажу або “іншим способом відчуження земельних ділянок і зміну цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв)”, Земельний кодекс України (далі – ЗК України) передбачає право передавати такі землі у спадщину, обмінювати одну земельну ділянку на інший (договір міни) і здійснювати вилучення (викуп) земельних ділянок для суспільних потреб. В цьому випадку найбільш дієвим способом відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення є укладення сторонами договору міни (бартеру), згідно з яким кожна зі сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший. Кожна зі сторін такого договору є продавцем того товару, який передає в обмін, і покупцем того, який одержує взамін (ч. 1, 2 ст. 715 Цивільного кодексу України). Фактично договір міни є легальним способом відчуження земель сільськогосподарського призначення, оскільки законом не встановлено обов’язкової вимоги обмінюватися рівнозначними земельними ділянками;
Договір оренди земельної ділянки
Хоча за законом орендар, на відміну від власника, не має права розпоряджатися земельною ділянкою, однак сторони можуть укласти договір оренди землі з правом першочергового викупу ділянки орендарем після завершення дії мораторію. Це також може бути фактичним відчуженням земельної ділянки сільськогосподарського призначення. На сьогодні орендованими є 62% розпайованих земель. Найбільшу кількість орендованих земель (330 тис. га) зосередили «Українські аграрні інвестиції», основним бенефіціаром яких є громадянин Нової Зеландії, співвласник «Ренесанс Груп» Стівен Дженнінгс. Слід відмітити, що в Україні набула поширення також практика короткострокових договорів оренди землі сільськогосподарського призначення, яка надзвичайно негативно впливає на природні властивості землі, оскільки орендар за 5 років бажає досягти для себе максимального прибутку, не піклуючись про виснаження землі;
Довіреність
З 2004 р. в Україні почастішали випадки відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення шляхом укладення власниками довіреностей на ім’я інших осіб. Ст. 244 ЦК України встановлено, що представник за довіреністю має право представляти інтереси довірителя перед третіми особами, а також здійснювати операції від його імені. На нашу думку, представництво, засноване на договорі, за яким власник земельної ділянки надає представнику право відчужувати її, необхідно кваліфікувати як уявне, тому відносини сторін повинні регулюватися правилами угоди, яку вони дійсно уклали.
Крім того, сформувалася практика укладення попередніх договорів про відчуження земель сільськогосподарського призначення на майбутнє відповідно до ст. 635 ЦК України. Слід наголосити, що в 2006 р. в ЗК України були внесені зміни, згідно до яких «угоди (в т.ч. довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв)… у частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення)» (абз. З п. 15 розділу X «Перехідні положення»). Отже, можемо припустити, що такі угоди є нікчемними з моменту укладення, тому визнання таких угод недійсними судом не вимагається;
Договір емфітевзису
За цим документом власник на довгостроковій основі (до 50 років) передає своє право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі. Таке прано може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування (за винятком шк’ссшія земельної ділянки до ста гуп юго фонду, переда чі в заставу). Законодавством України не вирішена доля зазначених земельних ділянок по закінченні строку дії такого договору. Можна припустити, що особа, яка користується такою земельною ділянкою, є справжнім господарем, тому вона не зацікавлена повертати земельну ділянку власнику. За своєю природою і наслідками договір емфітевзису має спільні ознаки з договором оренди землі, тому способи відчуження є аналогічними;
Застава
Один з найефективніших способів відчуження земель сільськогосподарського призначення, оскільки «кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов’язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами, якщо інше не встановлено законом» (ч. 1 ст. 572 ЦК України). Однак така застава часто має «уявний» зміст. Наприклад, потенційний покупець «позичає» селянину-власнику земельної ділянки сільськогосподарського призначення або земельної частки (паю) певну суму грошей, що підтверджується розпискою. По завершенні псиного строку «борг» не повертається у зв’язку з відсутністю у боржника грошей або іншого ліквідного майна, крім земельної ділянки. «Сумлінний» кредитор подає позов про примусове стягнення зазначеного «боргу». В результаті у боржника-селянина немає іншого способу “повернути борг”, як звернення стягнення на належну йому земельну ділянку. Як наслідок, остання в рахунок погашення «боргу» переходить у власність «кредитора» на підставі рішення суду;
У період з 1 по 13 січня 2008 р. мораторій не діяв, оскільки після прийняття Закону України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів» від 19.12.2006, згідно з яким мораторій був продовжений до 1 січня 2008 р., Президент України наклав на нього вето. В цей період сторони могли укладати угоди про відчуження земель сільськогосподарського призначення. І тепер позивач може звернутися до суду з вимогою про примусове відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення, обґрунтовуючи це тим, що на початку січня 2008 р. він уклав з власником цієї ділянки договір купівлі-про-дажу, передав продавцю (власнику ділянки) гроші, що підтверджується розпискою, і домовився посвідчити договір нотаріально. Однак продавець ухилився від такого посвідчення і до нотаріуса не з’явився. Згідно з ч. 2 ст. 220 ЦК України, «якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. В такому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається». Тому цілком можливо, що суд задовольнить вимоги позивача, навіть якщо такий договір насправді не був укладений у вказаний період. З цього приводу актуальним є рішення Верховного Суду України, згідно з яким такі позови не слід задовольняти, оскільки договір купівлі-продажу земельної ділянки піддягає державній реєстрації;
Продаж земельної ділянки по частинах
Спочатку власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення виділяє окрему її частину. Відповідно до п. Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, які посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок» від 5.03.2009, «відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку здійснюється після отримання її власником державного акта, що посвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку». В результаті виникає нова земельна ділянка, яка реєструється як земля під забудову і вільно може бути предметом договору купівлі продажу.
Таким чином, як бачимо, формальна заборона продажу земель сільськогосподарського призначення не означає неможливості їх відчуження в цілому.
Автор:
Тамара РАХНЯНСЬКА,
юрист «Українського центру правової допомоги ЮрМедіКонсалт»
Источник:
Юридична Газета. – 2014. – № 9-10. – С. 53 – 54.