Предметом настоящей статьи являются отдельные проблемы отмены государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Особый интерес вызывает обращение авторов статьи к судебной практике и анализ ее роли и значения в отношениях по поводу регистрации прав на недвижимость (возникновение, переход и прекращение права собственности, а также других вещных прав).
Конституція України у статті 41 закріпила один із стрижневих принципів усієї системи правовідносин – принцип непорушності права власності «Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним». Саме з метою реалізації цього принципу було розпочато реформу у сфері державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Прийняття Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та його подальше удосконалення шляхом внесення відповідних змін утворили масив правових норм, які регулюють сферу державної реєстрації, зокрема права власності на об’єкти нерухомого майна.
До ключових нормативно-правових актів у цій царині слід також віднести:
►Постанову Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. № 703 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно»;
►Наказ Міністерства юстиції України № 3502/5 від 12 грудня 2011 р. «Про затвердження Порядку прийняття і розгляду заяв про внесення змін до записів, внесення записів про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та скасування записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».
Однак нова «ера» у цій сфері розпочалася з 1 січня 2013 року, коли функції державної реєстрації прав на об’єкти нерухомого майна почала виконувати Державна реєстраційна служба України в особі державних реєстраторів.
Не акцентуватимемо увагу читача на організаційних недоліках (великих чергах, відсутності належно обладнаних приміщень тощо), які є завжди, коли запроваджується нове, а зупинимося на проблемах правозастосування окремих норм чинного законодавства в аспекті державної реєстрації речових прав. Так, чимало нових правових механізмів викликали серйозні труднощі при їх практичному застосуванні, у зв’язку з чим були порушені права та інтереси численних власників нерухомого майна.
Оскільки предметом цієї статті є окремі проблеми скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, звернемо увагу на процедуру скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яке було набуте на підставі рішення суду.
Розпочнімо з того, що згідно з ч. 4 ст. 15 Закону № 1952-IV державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам. Особливості процедури державної реєстрації прав власності на нерухоме майно визначені Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою КМУ від 22 червня 2011 р. № 703. Згідно з п. 27 вказаного Порядку документами, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, зокрема серед іншого, є рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Відтак рішення суду першої інстанції про визнання права власності на нерухоме майно, що набрало законної сили, є належною правовою підставою для внесення запису до Державного реєстру прав про реєстрацію такого права. У тому числі й заочне рішення, яке було винесене без участі відповідача та про існування якого останньому не було відомо.
Таким чином, з реєстрацією права власності на нерухоме майно на підставі судового рішення проблем не виникає.
Однак проблеми виникають у разі скасування судового рішення, на підставі якого особа набула право власності на нерухоме майно, та подальшого скасування запису про реєстрацію права власності.
Практична ситуація. Відповідач по цивільній справі дізнається про існування винесеного заочного рішення, яким його було позбавлено права власності на нерухоме майно (чи його частину). Звертається до відповідного суду із заявою про перегляд такого заочного рішення. Суд, задовольняючи таку заяву, виносить ухвалу про скасування заочного рішення та про призначення cправи до розгляду в загальному порядку. Відповідач, отримавши таку ухвалу, звертається до Державної реєстраційної служби із заявою про скасування запису про реєстрацію права власності, очікуючи, що такий запис буде скасований. Адже підстава, за якою за Позивачем було зареєстровано право власності, тобто заочне рішення суду – скасоване. Однак, ні! Відповідач отримає Рішення державного реєстратора про відмову у скасуванні запису про реєстрацію права власності, яке мотивоване тим, що відповідно до п. 41 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Постановою КМУ від 26.10.2011р. №1141, особа повинна надати рішення суду про скасування рішення державного реєстратора, що набрало законної сили.
Проаналізуємо нормативно-правову базу. Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону № 1952-РУ «у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав».
Пунктом 2.6 Порядку прийняття і розгляду заяв про внесення змін до записів, внесення записів про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та скасування записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 12.12.2011 р. №3502/5, передбачено, що для внесення записів про скасування державної реєстрації прав, скасування записів Державного реєстру прав, «заявник подає рішення суду про скасування рішення державного реєстратора, що набрало законної сили».
Порядок ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Постановою КМУ від 26.10.2011 р. № 1141, у пункті 41 закріпив, що державний реєстратор вносить записи до Державного реєстру прав про скасування державної реєстрації прав у разі скасування на підставі рішення суду рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Таким чином, діючим законодавством закріплено, що скасування запису про реєстрацію права власності можливе лише у випадку скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності. Відтак, для скасування запису про реєстрацію права власності в будь-якому випадку необхідно звертатися з окремим позовом до суду.
Таке законодавче регулювання зазначеної сфери суспільних відносин породжує чимало питань та складнощів у процесі його практичного застосування. Однак з цього приводу немає роз’яснень Державної реєстраційної служби, що могло б значно допомогти фізичним та юридичним особам у захисті їхніх прав.
Дотично цієї проблеми торкнувся інформаційний лист Вищого господарського суду України «Про деякі питання, пов’язані із запровадженням нової системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 8 лютого 2013 р. № 01-06/319/2013 р.: «Слід звернути увагу на зміну законодавчого підходу до порядку скасування державної реєстрації прав. Так, на відміну від попередньої редакції Закону (мається на увазі Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-РУ), за якою державна реєстрація речових прав скасовувалася в разі, зокрема, винесення судом відповідного рішення, про що вносилися дані до Реєстру прав власності на нерухоме майно, відтепер частиною другою статті 26 чинної редакції Закону (мається на увазі Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV) передбачено внесення до Державного реєстру прав на нерухоме майно запису про скасування державної реєстрації прав у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав».
Констатуємо, що існує окреслена вище проблема, яка не має належного правового регулювання, та «пасивність» Державної реєстраційної служби щодо її вирішення.
Судова практика неодноразово підтверджувала, що рішення суду про перехід права власності, на підставі якого в подальшому було зареєстровано право власності, може бути неправомірним та в подальшому скасованим. Крім того, особа, яка фактично на підставі такого рішення втратила право власності на своє майно, тривалий час може взагалі не знати про його існування аж до моменту виселення в процесі виконавчого провадження або за інших обставин.
У такому разі алгоритм захисту свого порушеного права -процедура скасування реєстрації права власності, зареєстрованого на підставі незаконного рішення, буде мати, як мінімум, чотириступеневу структуру:
► скасування рішення суду про перехід права власності;
► звернення до державної реєстраційної служби із заявою про скасування запису про реєстрацію права власності та отримання відмови;
► звернення до суду з позовними вимогами про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності;
► проходження у державній реєстраційній службі процедури скасування запису про реєстрацію права власності.
Таким чином, новий механізм скасування запису державної реєстрації права власності змушує особу, права якої порушено, двічі «відвойовувати» у судовому порядку одне й те ж право – право власності. Тобто крім скасування незаконного судового рішення, на підставі якого зареєстровано право власності, отримати так зване рішення про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності.
Такий механізм скасування права власності створює ідеальні умови для шахраїв, які, отримавши заочне рішення суду першої інстанції та зареєструвавши право власності на майно, можуть у найкоротший термін його відчужити та зареєструвати за новим власником (добросовісним набувачем), який може й не здогадуватися про злочинні дії продавців. Констатуємо, що особі, яка втратила своє право власності на нерухоме майно, при витребуванні його в добросовісного набувача доведеться пройти низку довготривалих і виснажливих судових процесів.
Переходячи до шляхів вирішення окресленої проблеми, можемо сказати, що очевидним є те, що важливу роль у процесі скасування в судовому порядку рішення про державну реестрацію права власності відіграє позиція суду.
Такі позови підлягають розгляду в порядку адміністративного судочинства за правилами відповідного Кодексу адміністративного судочинства України. З огляду на механізм скасування права власності, однозначної судової практики з цього приводу немає. Тим більше, що ситуацію ускладнює в цьому випадку специфіка позовних вимог, оскільки предметом такого позову є протиправність дій держаного реєстратора, що прийняв рішення про відмову у скасуванні державної реєстрації права власності та протиправність рішення про реєстрацію права власності.
«РІШЕННЯ СУДУ ПЕРШОЇ ІНСТАНЦІЇ ПРО ВИЗНАННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО, ЩО НАБРАЛО ЗАКОННОЇ СИЛИ, Є НАЛЕЖНОЮ ПРАВОВОЮ ПІДСТАВОЮ ДЛЯ ВНЕСЕННЯ ЗАПИСУ ДО ДЕРЖАВНОГО РЕЄСТРУ ПРАВ ПРО РЕЄСТРАЦІЮ ТАКОГО ПРАВА. У ТОМУ ЧИСЛІ Й ЗАОЧНЕ РІШЕННЯ, ЯКЕ БУЛО ВИНЕСЕНЕ БЕЗ УЧАСТІ ВІДПОВІДАЧА ТА ПРО ІСНУВАННЯ ЯКОГО ОСТАННЬОМУ НЕ БУЛО ВІДОМО»
Однак, зважаючи на вимоги діючого законодавства, державний реєстратор на момент прийняття рішення про реєстрацію права власності діяв у межах та у спосіб, передбачений законом, – він зареєстрував право власності на підставі чинного на той момент рішення суду. Водночас державний реєстратор, який прийняв рішення про відмову у скасуванні запису, також не порушив вимоги закону, оскільки заявником не було надано судового рішення про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, яке на сьогодні є єдиною правової підставою.
Таким чином, складається патова ситуація. Виникає правовий парадокс, коли державний реєстратор не може скасувати запис про реєстрацію права власності без судового рішення про скасування такого запису, але при цьому не має фактичних юридичних пі летав задовольнити позов про оскарження його дш і скасування запису, оскільки дії реєстраційної служби як у першому, так і в другому випадку правомірні. Формально суд має всі підстави відмовити в задоволені такого позову.
Проте узагальнення практики розгляду аналогічних спорів свідчить, що судді, вперше зіткнувшись із подібними позовними вимогами, приймають рішення про їх задоволення. Справи з аналогічними спорами розглядалися поки що лише на рівні судів першої та апеляційної інстанції. Практика правозастосування з цього питання представлена зокрема Постановою Харківського окружного адміністративного суду від 24 липня 2013 р. у справі № 820/5458/13-а, Постановою Хмельницького окружного адміністративного суду від ЗО липня 2013 р. у справі № 822/2873/13-а, Постановою Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 19 вересня 2013 р. у справі № 809/1218/13-а (ознайомитися з останніми можна за допомогою http://www.геуеstг. court.gov.ua).
Відсутність офіційної позиції Вищого адміністративного суду змушує суддів-«першопрохідців» самостійно розбиратися в складній ситуації і оцінювати обґрунтованість таких позовів.
Аналіз наведеної практики застосування нового механізму скасування права власності показує його недосконалість та невиправданість. Такий підхід, швидше за все, слугує розростанню бюрократизму, а натомість має сприяти втіленню основних конституційних гарантій захисту права власності.
Висновок
З приводу правового врегулювання окресленої проблеми слід провести узагальнення судової практики та надати роз’яснення на рівні офіційних листів Державної реєстраційної служби та Вищого адміністративного суду України.
Необхідно також звернутися до парламенту із законодавчою ініціативою внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у частині визнання однією з підстав для внесення запису про скасування реєстрації права власності, зареєстрованого на підставі рішення суду, – скасування такого рішення судом вищої інстанції.
Вказані зміни, на нашу думку, сприятимуть покращенню системи державної реєстрації речових прав та захисту права приватної власності загалом.
Авторы: О.М. Браніцький, А.В. Кухар
Источник: Юридична Газета. – 2013. – № 49. – С. 38 – 39.