Ukraine: Opening the land market

31 марта 2020 года украинский парламент принял новый закон (законопроект № 2178-10), который открывает украинский рынок сельскохозяйственных земель. Украина имеет самый большой объем сельхозугодий в Европе, но ее сельскохозяйственные земли в основном сдаются в аренду производителям.

В настоящей публикации анализируется этот долгожданный Закон – Закон “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения” от 31.03.2020 № 552-IX, опубликованный официально в газете Урядовий кур’єр. 2020, № 83.

On 31 March 2020, the Ukrainian Parliament adopted the new Law No. 2178-10, which opens the Ukrainian agricultural land market. Ukraine has the largest volume of farmland in Europe, but its agricultural land is mostly leased by producers.

Background

A prohibition (moratorium) on the disposal of agricultural land was established in October 2001. The moratorium was designed as a temporary measure to allow parliament to put in place legislative infrastructure for the market. However, the temporary measure went on for almost two decades until now.

What has changed?

According to the new Law 2178-10:

Buyers of agricultural land plots can be:

Ukrainian entities with no foreign shareholders. These entities will be entitled to acquire agricultural land of up to 10,000 hectares from 1 January 2024. Before 1 January 2024, Ukrainian citizens may only acquire agricultural land plots up to 100 hectares from 01 July 2021;
local communities;
the state of Ukraine.
Rules for foreign purchasers of agricultural land plots

Ukraine will hold a referendum that will decide whether foreign entities will be allowed to acquire agricultural land plots.
Foreign entities are and will be prohibited from buying agricultural land plots in a 50-km zone from the border of Ukraine regardless of the referendum results.
Restrictions on purchasing agricultural land plots

The following persons are and will be forbidden from purchasing agricultural land plots regardless of the referendum results:

legal entities owned or beneficially owned by citizens of a state declared as an aggressor by Ukraine;
members or former members of terrorist organisations;
legal entities owned or beneficially owned by foreign states;
legal entities in which the ultimate beneficiary cannot be determined;
legal entities with ultimate beneficiaries registered in offshore zones as determined by the Ukrainian Government;
persons and entities under economic or other sanctions imposed by Ukraine that restrict the acquisition of land plots, as well as their affiliated persons;
Ukrainian legal entities controlled by persons and other legal entities registered in states that the Financial Action Task Force has included on the list of states that do not act to prevent money laundering.
State- and municipal-owned agricultural land plots

State- and municipal-owned agricultural land, as well as agricultural land plots located on the occupied territories of the Donetsk and Luhansk regions, and in Crimea, are under a prohibition of alienation.
Citizens who have the right of permanent use, the right of trusted inherited ownership, as well as tenants of agricultural land plots that acquired their lease right by re-registering the right of permanent use before 2010, may acquire the ownership right to such land without conducting an auction, for the price that is not higher than the market value.
Other issues

Until 1 January 2030, the sale price of farmland cannot be lower than its market value. As of 1 January 2020, the average market value of agricultural land was UAH 27,500 or EUR 930 per hectare. Please read additional information here (in Ukrainian).
Tenants have a pre-emptive right to purchase the leased land plot. The pre-emptive right can be transferred to a third party.
Non-compliance with law

If a person or a legal entity acquires a plot in breach of the new law (e.g. the area of the land exceeds 100 ha before 1 January 2024 or 10,000 ha afterwards), then such land plot must be disposed of within one year. Otherwise, a court will be able to confiscate the land. According to a special report by the World Bank, lifting the moratorium on agricultural land disposals has the potential to accelerate economic growth in Ukraine by 0.5-1.5% per year over the next five years. The moratorium was the biggest obstacle to attracting the necessary investment and increasing productivity in the sector. The absence of the land market resulted in the inefficient use of land and absence of sizeable investments. The abolition of the moratorium is expected to bring debt financing to the market, and increase productivity and total output.

Авторы: Natalia Kushniruk, Viktor Komziuk, Anna Pogrebna, Sergiy Datsiv

Источник: https://www.lexology.com/library/detail.aspx?g=efe4ad88-1ed0-4762-bf53-dde276a906f8&utm_source=Lexology+Daily+Newsfeed&utm_medium=HTML+email+-+Body+-+General+section&utm_campaign=Lexology+subscriber+daily+feed&utm_content=Lexology+Daily+Newsfeed+2020-04-22&utm_term=

Принимая во внимание важность упомянутого Закона Украины, публикуем его здесь на языке оригинала.

Пресс-служба Interlegal

ЗАКОН УКРАЇНИ
Про внесення змін до деяких законодавчих актів
України щодо умов обігу земель
сільськогосподарського призначення
Верховна Рада України постановляє:
I. Внести зміни до таких законодавчих актів України:
1. У Земельному кодексі України (Відомості Верховної Ради України, 2002 р., N 3 – 4, ст. 27):
1) частину шосту статті 371
доповнити абзацом другим такого змісту:
“Власники та користувачі земельних ділянок усіх форм власності, розташованих у масиві земель
сільськогосподарського призначення, зобов’язані надавати право сервітуту для забезпечення проходу
(проїзду) іншим власникам та користувачам земельних ділянок до належної їм на відповідному праві
земельної ділянки”;
2) статті 130 і 131 викласти в такій редакції:
“Стаття 130. Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення
1. Набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть:
а) громадяни України;
б) юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками
(акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
в) територіальні громади;
г) держава.
Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися
банками лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають
бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.
Іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному
(складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі
банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Цей абзац втрачає чинність за
умови та з дня схвалення на референдумі рішення, визначеного абзацом восьмим цієї частини.
Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними
особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або
кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з
дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі.
За будь-яких умов, у тому числі у разі схвалення на референдумі рішення, визначеного абзацом
восьмим цієї частини, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського
призначення:
1) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними
власниками яких є особи, які не є громадянами України, – на земельні ділянки сільськогосподарського
призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення,
виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів
від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
2) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними
власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
3) особами, які належать або належали до терористичних організацій;
4) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними
власниками яких є іноземні держави;
5) юридичними особами, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;
6) юридичними особами, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах,
віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого Кабінетом Міністрів України;
7) фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші
обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України “Про санкції” у вигляді заборони на укладення
правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
8) юридичними особами, створеними за законодавством України, що перебувають під контролем
фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії
відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню
доходів, одержаних злочинним шляхом.
2. Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина
України не може перевищувати десяти тисяч гектарів. Загальна площа земельних ділянок
сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати
загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у
власності всіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше десяти тисяч гектарів. При цьому, якщо
громадянину України належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому
фонді юридичної особи або лише на окремі акції, паї, для цілей цієї статті вважається, що такому
громадянину, крім земельних ділянок, що належать йому на праві власності, також належить право
власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею, що дорівнює площі
земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи, учасником (членом,
акціонером) якої він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у
статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи.
3. Порушення вимог частин першої і другої цієї статті є підставою для визнання правочину, за яким
набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки.
4. Порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки
сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним цією статтею, затверджується Кабінетом
Міністрів України.
5. Розрахунки, пов’язані із сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за
цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі.
6. Не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за
відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують
джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.
7. Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності
забороняється.
Стаття 131. Набуття права власності на земельні ділянки на підставі цивільно-правових угод
1. Укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а
також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до
Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.
2. Купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання.
Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що
такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки”;
3) пункт “д” частини першої статті 143 виключити;
4) статтю 145 викласти в такій редакції:
“Стаття 145. Припинення права власності на земельну ділянку особи, якщо земельна ділянка не
може належати їй на праві власності та/або у зв’язку з порушенням обов’язку щодо її відчуження
протягом установленого законом строку
1. Якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка за цим Кодексом не може
набуватися нею у власність, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту
переходу такого права.
2. У разі якщо відповідно до закону власник земельної ділянки зобов’язаний відчужити її протягом
певного строку і земельна ділянка не була відчужена ним протягом такого строку, така ділянка підлягає
конфіскації за рішенням суду.
3. У разі порушення вимог статті 130 цього Кодексу щодо граничної площі земель
сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у власності однієї особи, земельні ділянки,
площа яких перевищує зазначені граничні розміри, конфіскуються за рішенням суду.
4. Позов про конфіскацію земельної ділянки подається до суду органом, що здійснює державний
контроль за використанням та охороною земель. Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду
підлягає продажу на земельних торгах. Ціна проданої на земельних торгах земельної ділянки, за
вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачується її колишньому власнику”;
5) у розділі X “Перехідні положення”:
а) доповнити пунктом 61
такого змісту:
“61
. Громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого
володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення
селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди
землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до
2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти
років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення
земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до
покупця після сплати першого платежу. Вимоги частини сьомої статті 130 цього Кодексу не поширюються
на земельні ділянки, які придбаваються відповідно до цього пункту”;
б) пункт 14 виключити;
в) доповнити пунктом 141
такого змісту:
“141
. Забороняються відчуження земельних часток (паїв), земельних ділянок сільськогосподарського
призначення державної і комунальної власності, відчуження та зміна цільового призначення земельних
ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності, виділених в натурі (на місцевості)
власникам земельних часток (паїв), розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та
Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя, крім передачі їх у спадщину.
Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або відчуження в інший
спосіб земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених цим пунктом, у частині їх купівлі-продажу
та відчуження в інший спосіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та
земельних часток (паїв) на майбутнє, є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення)”;
г) пункт 15 викласти в такій редакції:
“15. До 1 січня 2024 року:
а) загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина
України не може перевищувати ста гектарів. Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки,
набуті у власність громадянином до набрання чинності цим підпунктом;
б) забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних
ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного
сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам
земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток
(паїв), крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі
земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) відповідно до частини другої статті 371
цього Кодексу
земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між
нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та відчуження земельних
ділянок для суспільних потреб. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлюпродаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), встановленої цим
підпунктом, у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб, а так
само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь
юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів), є недійсними з моменту їх
укладення (посвідчення)”;
ґ) доповнити пунктом 22 такого змісту:
“22. До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення,
виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх
нормативну грошову оцінку”.
2. Абзац другий частини першої статті 354 Цивільного кодексу України (Відомості Верховної Ради
України, 2003 р., NN 40 – 44, ст. 356) доповнити словами “крім випадків, визначених законом”.
3. Статтю 55 Закону України “Про нотаріат” (Відомості Верховної Ради України, 1993 р., N 39, ст. 383 із
наступними змінами) доповнити частиною дванадцятою такого змісту:
“При посвідченні угоди про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення
перевіряється дотримання встановлених Земельним кодексом України вимог до набувачів права власності
на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, у тому числі обмежень щодо загальної площі
земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які вправі набувати у власність одна особа. Така
перевірка здійснюється з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме
майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб –
підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність таким
вимогам, нотаріус відмовляє у посвідченні угоди”.
4. Статтю 30 Закону України “Про Державний земельний кадастр” (Відомості Верховної Ради України,
2012 р., N 8, ст. 61; із змінами, внесеними Законом України від 5 грудня 2019 року N 340-IX) доповнити
частиною четвертою такого змісту:
“4. Програмне забезпечення Державного земельного кадастру забезпечує інформаційну взаємодію між
Державним земельним кадастром, Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Єдиним
державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань з метою
одержання інформації про загальну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення у
власності фізичної особи, а також юридичних осіб, учасником (акціонером, членом) яких вона є”.
5. У Законі України “Про санкції” (Відомості Верховної Ради України, 2014 р., N 40, ст. 2018):
1) частину першу статті 4 доповнити пунктом 241
такого змісту:
“241
) заборона на набуття у власність земельних ділянок”;
2) у першому реченні частини другої статті 5 цифри “17 – 19, 25” замінити цифрами “17 – 19, 241
, 25”.
6. У Законі України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”
(Відомості Верховної Ради України, 2016 р., N 1, ст. 9; із змінами, внесеними Законом України від 5 грудня
2019 року N 340-IX):
1) в абзаці четвертому частини п’ятої статті 3 цифри “321
” замінити цифрами “312
“;
2) статтю 33 доповнити частиною четвертою такого змісту:
“4. Програмне забезпечення Державного реєстру прав забезпечує інформаційну взаємодію між
Державним реєстром прав, Державним земельним кадастром, Єдиним державним реєстром юридичних
осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань з метою одержання інформації про загальну
площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності фізичної особи, а також
юридичних осіб, учасником (акціонером, членом) яких вона є”.
7. Частину третю статті 7 Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб –
підприємців та громадських формувань” (Відомості Верховної Ради України, 2016 р., N 2, ст. 17; 2019 р., N
47, ст. 312) доповнити пунктом 121
такого змісту:
“121
) інформаційну взаємодію між Державним земельним кадастром, Державним реєстром актів
цивільного стану громадян, Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Єдиним державним
реєстром юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань з метою одержання
інформації про загальну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності
фізичної особи, а також юридичних осіб, учасником (акціонером, членом) яких вона є”.
II. Прикінцеві положення
1. Цей Закон набирає чинності з 1 липня 2021 року, крім пункту 2 цього розділу, який набирає чинності з
дня опублікування цього Закону.
2. Кабінету Міністрів України у шестимісячний строк з дня опублікування цього Закону:
розробити та затвердити порядок здійснення фінансової підтримки громадян і юридичних осіб (у тому
числі фермерських господарств) для придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
розробити та подати на розгляд Верховної Ради України проект Закону України про внесення змін до
Бюджетного кодексу України щодо створення у складі спеціальних фондів державного та місцевих
бюджетів Фонду розвитку сільських територій, кошти з якого спрямовуються на видатки розвитку:
інфраструктури, енергозбереження, освіти та медицини у сільській місцевості та реалізацію державних
програм розвитку малих і середніх сільськогосподарських товаровиробників;
привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом;
забезпечити перегляд і приведення міністерствами, іншими центральними органами виконавчої влади
їх нормативно-правових актів у відповідність із цим Законом.
Президент України В. ЗЕЛЕНСЬКИЙ
м. Київ
31 березня 2020 року
N 552-IX

Читайте также