В настоящей статье сравниваются отношения эмфитевзиса и аренды земли. В частности, сравниваются сроки действия соответствующих договоров, плата за землю, существенные условия договоров. Особенное внимание автор уделяет государственной регистрации соответствующих прав, а также праву отчуждения и наследования эмфитевзиса.
В умовах зростання вартості оренди землі сільськогосподарського призначення у зв’язку з прийняттям змін до Податкового кодексу України, які передбачають, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності не може бути меншою ніж 3% від нормативної грошової оцінки такої земельної ділянки, дедалі актуальнішим стає пошук альтернативних, більш економічно вигідних інструментів користування землями сільськогосподарського призначення.
Одним із таких інструментів є емфітевзис. Емфітевзис – це право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке є окремим видом речового права, передбаченим Цивільним кодексом України. Використання цього інструменту поступово стає популярнішим серед орендарів земель
сільськогосподарського призначення, оскільки є більш вигідним та надає гнучкість в узгодженні істотних умов користування земельною ділянкою.
Нижче наведені основні переваги використання емфітевзису як альтернативи договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
Строк оренди
Строк оренди завжди є одним із найважливіших питань оренди землі.
Укладаючи договір оренди земельної ділянки, сторони обмежені максимальним строком оренди землі, який визначений у Законі України «Про оренду землі» (Закон про оренду) та становить 50 років, незалежно від того чи є орендована земельна ділянка приватною чи належить до земель державної чи комунальної власності.
У випадку емфітевзису ця ситуація дещо відрізняється. Для земель державної та комунальної власності строк емфітевзису як і строк оренди не може перевищувати 50 років, проте у випадку укладення договору емфітевзису щодо земель, які перебувають у приватній власності, максимальний строк договору не обмежений. На практиці зустрічаються випадки, коли договір емфітевзису укладають на строк 100 і більше років.
Більше того, законодавство прямо передбачає можливість укладення безстрокового договору емфітевзису. В такому випадку кожна зі сторін може у будь-який час розірвати такий договір, попередивши іншу сторону за один рік до такого розірвання.
Орендна плата
Орендна плата є ще одним важливим аспектом оренди землі, оскільки її розмір безпосередньо впливає на фінансову модель сільськогосподарського підприємства-орендаря.
З прийняттям змін до Податкового кодексу України, розмір орендної плати за земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які перебувають у державній чи комунальній власності був збільшений до 3% від нормативної грошової оцінки землі.
У зв’язку з цим оренда державних та комунальних земель сільськогосподарського призначення на підставі договорів оренди стала суттєво більш затратною для орендаря.
Щодо орендної плати за користування землями сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності, то відповідно до Указу Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» №92/2002 від 02.02.2002 таку орендну плату також рекомендовано встановлювати у розмірі не менше ніж 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
На відміну від договору оренди, розмір плати за користування земельною ділянкою за договором емфітевзису, порядок та строки її виплати вирішуються виключно сторонами у договорі. Це дає змогу сторонам погодити суттєво нижчу орендну плату або більш зручні умови її виплати, ніж це передбачено в законодавстві для договорів оренди землі.
Наявність такої можливості робить використання емфітевзису надзвичайно економічно привабливим для орендаря, що сприяє інтенсивному розвитку практики укладення договорів емфітевзису в сучасних умовах.
Істотні умови
Як відомо, Закон про оренду встановлює вичерпний перелік з 11 істотних умов договору оренди землі та 4 (або у деяких випадках 5) обов’язкових додатків. Відсутність будь-якої з істотних умов чи обов’язкового додатка є підставою для оскарження договору оренди землі та визнання його недійсним.
Крім того, договір оренди землі може укладатися відповідно до типової форми, яка затверджена КМУ.
Проте слід пам’ятати, що на цей момент типова форма не містить усіх істотних умов договору оренди землі, передбачених у Законі про Оренду.
Таке жорстке регулювання ускладнює переговори щодо укладення договору оренди та підвищує ризик того, що договір оренди, укладений сторонами без належної юридичної допомоги, не буде відповідати усім
вимогам законодавства.
Законодавство не встановлює таких вимог до договору емфітевзису.
Сторони зобов’язані погодити у договорі емфітевзису лише ті умови, які вони вважають істотними. Це надає сторонам набагато більше свободи та дає змогу погоджувати лише ті умови, які важливі для них, що особливо цінується іноземними інвесторами.
Можливість відчужувати
Важливою відмінністю права емфітевзису від права оренди є реальна можливість відчужувати та спадкувати право емфітевзису, встановлене щодо земельної ділянки, яка перебуває у приватній власності.
У випадку відчуження права емфітевзису, користувач земельної ділянки зобов’язаний повідомити власника про свій намір відчужити право емфітевзису не пізніше ніж за один місяць до такого відчуження, оскільки власник земельної ділянки має переважне право на придбання права емфітевзису.
Крім того, договір емфітевзису може передбачати отримання власником ділянки певного відсотку від вартості продажу права емфітевзису щодо його земельної ділянки.
Можливість відчужувати право емфітевзису фактично має означати можливість передавати право емфітевзису в заставу, проте, на жаль, на практиці така застава неможлива оскільки: право емфітевзису майже неможливо оцінити; реєстрація переходу права емфітевзису на підставі договору застави не передбачена законодавством.
Державна реєстрація
Як і право оренди, право емфітевзису підлягає державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і виникає з моменту такої реєстрації.
Підбиваючи підсумки, договір емфітевзису є цікавою альтернативою договору оренди землі сільськогосподарського призначення та має низку суттєвих переваг у зв’язку з відсутністю значного регулювання цього інструменту в українському законодавстві.
Проте у випадку укладення договору емфітевзису рекомендуємо, крім загального законодавства, звертати увагу також на локальні нормативно-правові акти, які регулюють питання передачі у користування земель сільськогосподарського призначення. Такі акти можуть регулювати деякі аспекти правовідносин, пов’язаних з правом емфітевзису, які не врегульовані в загальному законодавстві, за аналогією з орендою землі сільськогосподарського призначення.
Автор: Ю. ЗАРЕМБА
Истосточник: Юридична Газета. – 2015. – № 10-11. – С. 14.