Заработок на недвижимости за границей: как увеличить свое благосостояние?

Покупка недвижимости за рубежом является именно тем направлением, которое очень интересно для начинающих и опытных инвесторов. Даже сегодня в условиях пандемии и экономического кризиса, вкладывать деньги в квартиры, дома, апартаменты за границей намного выгоднее, чем размещать их на депозите. Давайте же разберемся на какой заработок на недвижимости за рубежом может рассчитывать среднестатистический инвестор.

Как заработать на иностранной недвижимости

Вы решили разместить деньги на депозите в банке, но каково ваше удивление, когда вы увидели процентные ставки — они ведь очень низкие. В валюте они редко превышают 1-2% годовых. Положив на депозит, например, 200 000 EUR под 1% (а такую высокую ставку еще нужно поискать) максимум что удастся заработать за год – это около 2 000 EUR. А если еще отнять налоги, например, в России удерживается 13%, в Украине фискальные расходы еще выше – 18% налог + 1,5% военный сбор, как результат, экономическая целесообразность размещения средств на вкладах стремится к нулю.

Сегодня, банки уже не так привлекательны для увеличения благосостояния, как несколько лет назад, когда доход по вкладам достигал 15-18% годовых в национальной валюте. Сейчас они больше используются для хранения накоплений. Однако «замораживать» денежные средства не всегда выгодно. Ведь с большой экономической пользой их можно вложить в недвижимость.

Существует два основных способа заработка для владельцев жилых и коммерческих объектов:

• сдача в аренду;
• спекулятивный (купил дешевле и продал дороже).

Нужно отметить, что оба указанных варианта получения дохода реальны и действуют даже в условиях пандемии. Главное правильно выбрать регион для покупки недвижимости, да и сам тип объекта играет важную роль.

В условиях пандемии далеко не вся недвижимость за рубежом приносит прибыль. Сориентироваться на рынке поможет рейтинг самых перспективных городов для инвестиций в недвижимость. Его ежегодно составляют рейтинговое агентство PwC и институт Urban Land. В 2021 году в тройку самых интересных городов с точки зрения заработка на недвижимости попали: Берлин, Лондон и Париж.

Перспективы европейского рынка недвижимости на 2021 год

В целом эксперты отметили, что ожидает нас на рынке европейской недвижимости в 2021 году:

• лучше всего перспективы роста у рынка недвижимости Германии. В ТОП-10 находятся сразу 4 немецких города: Берлин, Франкфурт, Гамбург, Мюнхен. Экономика страны отлично показывает себя в условиях пандемии и имеет большие перспективы к росту;
• вторая позиция Лондона обусловливается наличием высокого запаса прочности в долгосрочной перспективе, невзирая на Brexit и экономический кризис;
• расположение Парижа на 3 месте связано с крупным инвестиционным проектом «Grand Paris» и подготовкой к Олимпийским играм. Эти факторы положительно влияют на рынок недвижимости французской столицы;
• наиболее перспективными объектами для инвестирования являются: дата-центры, склады, логистические площадки, объекты для медико-биологической отрасли;
• социальное жилье, доступное жилье и объекты жилой недвижимости для аренды входят в ТОП-10 девелоперского и инвестиционного рейтинга наиболее привлекательных направлений для вложения средств.

Примеры доходности недвижимости в разных регионах мира

Закрытые границы и COVID-19 не помешали росту цен на жилую недвижимость в 2020 году, однако в некоторых странах они, наоборот, снизились (данные портала GlobalPropertyGuide):

• в Великобритании стоимость жилых объектов выросла на 5,56%, а в Лондоне – на 5,3%. Однако во внутреннем Лондоне цены снизились. Лидером роста стал регион – Ист-Мидлендс (+7,6%);
• в Германии средние цены на жилье показали огромный рост – на 11,42%
• в Португалии за прошлый год цены на жилье выросли на 6,2%, но эксперты отмечают снижение темпов роста;
• в Новой Зеландии даже пандемия не помешала буму на рынке жилья. В 2020 году здесь цены выросли на 16,77% на фоне роста спроса и замедления строительной активности;
• рынок жилья в Канаде продолжает стабильный рост. Цены на жилые объекты в 11 крупных городах страны выросли на 8,57%. В 2020 году в Канаде был установлен новый рекорд по продажам жилья, также в стране увеличиваются темпы строительства;
• в Мексике цены на жилье практически не изменились, рост всего 1,79%. Спрос на курортную недвижимость со стороны инвесторов снижается, что отрицательно сказывается на уровне цен;
• цены на рынке жилья в ОАЭ снизились на 2,93%, по причине избытка предложения и низкого спроса.

Таблица: Самый существенный рост стоимости жилья, по данным портала GlobalPropertyGuide:

Таблица: ТОП-5 стран, где жилье значительно подешевело, по данным портала GlobalPropertyGuide:

Доходность от сдачи в аренду жилой недвижимости

Помимо роста стоимости жилья ключевым фактором в выборе объекта для инвестиций является его доходный потенциал от сдачи в аренду. Сегодня в условиях закрытых границ, периодических ограничений на перемещение и работу магазинов, развлекательных заведений, покупка недвижимости в курортных зонах не выглядит привлекательной затеей.

Однако в ряде городов, особенно в развитых странах, экономика которых быстрее всего восстанавливается от кризиса сдача жилья в аренду может принести доход:

Таблица: Примеры доходности жилья от сдачи в аренду по данным портала GlobalPropertyGuide:

Как видно из указанных выше таблиц, в некоторых регионах (городах) недвижимость выросла в цене и имеет достаточно высокий доходный потенциал, значительно превышающий процентные ставки по депозитам в банках. Однако это не означает, что нужно сломя голову бежать покупать там перспективный объект. Чтобы правильно рассчитать прогнозный заработок и эффективность инвестиций необходимо учесть и расходы на недвижимость.

Расходы на недвижимость за рубежом

Покупка жилой и/или коммерческой недвижимости, земельного участка предусматривает не только расходы на сам объект, а и еще сопутствующие издержки:

• банковские комиссии (обычно стандартные: открытие счета, международная транзакция, снятие денег, пополнение счета);
• услуги юристов и нотариусов (проверка репутации, подготовка договоров, внесение информации о покупке в реестр и т.д.);
• различные госпошлины, гербовые сборы, налоги с покупки;
• ремонт объекта и подготовка его к сдаче в аренду;
• обслуживание объекта: коммунальные услуги, оплата услуг управленческой компании;
• налог на имущество, налог на доход от сдачи в аренду или от продажи.

Все потенциальные расходы следует учесть, чтобы верно составить инвестиционный план и точно спрогнозировать доход и прибыль со сделки. Нередко самостоятельно осуществить подобные действия сложно, так как необходимо хорошо знать рынок и законы другой страны, а также международные нормативные акты. Правильно структурированная сделка по покупке недвижимости позволит существенно снизить расходы как во время покупки, так и в течение срока владения и при продаже объекта.

Если вас интересует покупка иностранной недвижимости с целью заработка или для личных целей обращайтесь к нашим сертифицированным юристам. Мы не только разработаем оптимальную структуру владения недвижимостью, а и сможем ее воплотить в жизнь.

Советы по увеличению заработка на недвижимости за рубежом

Покупка иностранной квартиры, апартаментов, виллы или другого объекта с инвестиционной целью обычно является долгосрочным вложением. Очень редко объект окупает себя за 3-5 лет, более реальные сроки – 10 лет и более. Это если говорить о сдаче недвижимости в аренду. Покупка недвижимости с целью перепродажи позволяет заработать быстрее – обычно инвесторы ждут год. Однако все зависит от уровня цен – они ведь могут не только расти, но и начать падать.

Чтобы не оказаться в «минусе» и с головной болью от покупки недвижимости эксперты рекомендует придерживаться следующих советов:

• некоторое время пожить в стране, где планируется приобрести объект – это позволит лучше оценить перспективы инвестиций;
• не экономить на услугах юристов, риэлторов – опытные специалисты, которые заботятся о своей репутации помогут не только снизить риски при заключении договора, с их помощью удастся еще существенно снизить сопутствующие расходы и сэкономить на покупке;
• лучше всего приобретать недвижимость (с целью перепродажи) на ранних этапах строительства – обычно на уровне котлована стоимость объектов на 20-30% а то и больше ниже, чем после сдачи его в эксплуатацию. Однако следует учитывать риск прекращения строительных работ и «замораживания» объекта;
• краткосрочная аренда приносит больше прибыли, чем долгосрочная, но идеальным вариантом является оптимальное соотношение первого и второго;
• во время пандемии туристическая сфера пострадала сильнее всего и поэтому многие очень перспективные с точки зрения доходности объекты продаются со значительным дисконтом. Речь идет о недвижимости в курортных зонах. С началом вакцинации риски постепенно снижаются, и многие эксперты прогнозируют уже в ближайшее 2-3 года восстановление туризма. Так, что сегодня пока еще цены не поднялись можно приобрести интересные объекты в курортных зонах за границей;
• пандемия ввела новый тренд на рынке недвижимости – рост популярности на объекты загородной недвижимости. Удаленный формат работы, более дешевая стоимость проживания, больший уровень комфорта для жизни во время жестких ограничений, — все это повысило спрос на загородные дома причем в разных странах. Люди стали продавать или сдавать в аренду жилье в крупных городах, а сами переезжают в провинцию. Поэтому, многие эксперты рекомендуют инвестировать не в покупку недвижимости в столичных городах, а также рассматривать возможность приобретения объектов и в других регионах;
• важно обращать внимание на наличие качественной инфраструктуры – это прямо влияет на стоимость и на доходный потенциал недвижимости.

Дополнительные бонусы от покупки недвижимости за границей

Недвижимость за рубежом – это не только заработок от сдачи в аренду, с ее помощью инвесторы могут решить еще ряд задач:

• получить ВНЖ – с этой точки зрения особенно привлекательно смотрятся программы Золотой Визы Португалии, Испании, Греции. Купив в этих странах недвижимость, которая соответствует определенным условиям, инвестор и члены его семьи получают ВНЖ, дающее право на свободное перемещение в Шенгенской зоне. А еще право на гражданство спустя конкретный срок;
• получить гражданство – в данном направлении наиболее доступными являются паспортные программы стран Карибского бассейна, например, Сент-Китс и Невис, Гренада. С паспортами указанных стран упрощается въезд в ЕС, США, другие страны;
• получить налоговое резидентство – наличие бизнеса, жилья в стране с лояльным налоговым режимом повышает шансы на успех во время рассмотрения споров, связанных с определением налогового резидентства. В соответствии с международными договорами, если физлицо является одновременно резидентом двух стран, тогда преимущество за юрисдикцией, где находится центр жизненных интересов.

Сегодня недвижимость за границей — это популярный инструмент для повышения мобильности в условиях закрытых границ. Ведь купив объект, соответствующий определенным условиям, бизнесмен получает право оформить ВНЖ, ПМЖ или гражданство иностранного государства. А это уже и:

• свобода перемещения;
• доступ к банковским и финансовым ресурсам;
• льготные налоговые режимы.

https://internationalwealth.info/real-estate-abroad-offshore/zarabotok-na-nedvizhimosti-za-granicej-kak-uvelichit-svoe-blagosostojanie/