По общему правилу законодательство Украины позволяет компаниям-нерезидентам приобретать право собственности на объекты недвижимого имущества и земельные участки. Более того, процедура приобретения права собственности для нерезидентов аналогична порядку, установленному для наших юридических лиц. Учитывая это, нерезиденты довольно часто и без особых трудностей становятся владельцами недвижимого имущества, расположенного на Украине. Как показывает практика, причины выбора именно компании-нерезидента владельцем недвижимости в каждом конкретном случае разные. В одном случае иностранная компания может приобретать недвижимость на Украине исключительно с целью инвестирования. В ином случае компания-нерезидент является лишь ширмой, используемой реальными владельцами недвижимости, которые на самом деле находятся на Украине, с целью защиты от возможных неправомерных посягательств третьих лиц, оптимизации налоговых платежей и т.п. Учитывая это, уместно отметить некоторые нюансы налогового учета компаний-нерезидентов, которые являются владельцами недвижимого имущества, находящегося на Украине.
Однозначная позиция
Бесспорен тот факт, что владение недвижимостью обусловливает возникновение определенных обязанностей по его обслуживанию, а именно: оплаты коммунальных платежей, налога на недвижимость, налога на землю и т.д. В соответствии с положениями Налогового кодекса (НК) Украины компания-нерезидент может платить налоги на Украине через соответствующего налогового агента, который будет удерживать часть денежной суммы, перечисляемой в пользу нерезидента, или через постоянное представительство, в налоговом статусе фактически приравненное к резиденту Украины.
В то же время можно представить ситуации, когда нерезидент-владелец недвижимого имущества не имеет постоянного представительства на Украине, в его пользу не осуществляются никакие выплаты, но в соответствии с положениями НК Украины обязанность по уплате налога на землю и на недвижимое имущество у него фактически возникает.
Каким образом в таком случае действовать компании-нерезиденту: регистрировать постоянное представительство или уплачивать земельный налог напрямую в бюджет? Что делать, если создавать постоянное представительство нет желания, а напрямую платить налоги фактически невозможно ввиду отсутствия регистрации нерезидента плательщиком налога в налоговых органах.
Позиция налоговых органов по этому вопросу довольно однозначна: необходимо наличие представительства. Так, в письме Министерства доходов и сборов «Относительно учета иностранных компаний в качестве плательщиков налогов» от 6 августа 2013 года № 14101/7/99-99-18-05-01-17 (письмо Миндоходов) было установлено, что покупка недвижимости, ее обслуживание и содержание в надлежащем состоянии предусматривает пребывание на территории Украины представительства или представителя нерезидента, наделенного правами действовать от имени и в интересах относительно такой недвижимости, как то: заключение в пользу нерезидента договоров купли-продажи и/или получение в собственность или аренду земли, уплата средств за текущее содержание недвижимости в надлежащем состоянии (коммунальные платежи, охрана, ремонт и т.п.), а также внесение в бюджет платы за землю или арендной платы в отношении земельных участков, на которых расположены такие объекты недвижимого имущества.
То есть налоговые органы Украины пришли к однозначному выводу о том, что владение недвижимостью, находящейся на территории Украины, обязывает нерезидента обеспечить наличие представительства или уполномоченного представителя нерезидента.
Варианты учета
Заслуживает внимания тот факт, что Миндоходов указало на возможные варианты обеспечения учета нерезидента как налогоплательщика на Украине, а именно через:
— представительство иностранной компании,
— постоянное представительство нерезидента,
— управляющего имуществом,
— юридическое лицо с иностранными инвестициями.
Стоит отметить, что обоснование такого выбора налоговым органом недостаточно аргументировано. Так, относительно представительства иностранной компании в письме Миндоходов отмечается, что именно учреждение или лицо, представляющее интересы иностранного субъекта хозяйственной деятельности на Украине и имеющее на это должным образом оформленные соответствующие полномочия, то есть представительство иностранного субъекта хозяйственной деятельности в понимании статьи 1 Закона Украины «О внешнеэкономической деятельности», должно заниматься решением вопросов, связанных с использованием недвижимости.
Еще более показательна ситуация с юридическим лицом с иностранными инвестициями. На примере приобретения нерезидентом имущественного комплекса санатория и земельного участка, на котором он расположен, в письме Миндоходов делается вывод, что самого факта приобретения недостаточно для функционирования санатория и использования соответствующего земельного участка по его целевому назначению, поскольку необходимым условием в этом случае является регистрация на территории Украины соответствующего юридического лица. Это связано с тем, что, согласно статье 16 Основ законодательства Украины о здравоохранении, статье 22 Закона Украины «О курортах», пункту 20 части 3 статьи 9 Закона Украины «О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности», пункту 5 Общего положения о санаторно-курортном учреждении, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 11 июля 2001 года № 805, санаторий образуется как предприятие, деятельность которого подлежит лицензированию. Следовательно, нерезиденту — владельцу недвижимости на территории Украины «предлагается» создать (учредить) предприятие с иностранными инвестициями и внести недвижимость как инвестицию и/или вклад в уставный капитал украинского предприятия.
В заключение Миндоходов отмечает, что в зависимости от выбранного варианта на учете в налоговой инспекции как налогоплательщик находится представительство иностранной компании, постоянное представительство нерезидента, управляющий имуществом или юридическое лицо с иностранными инвестициями.
Таким образом, налоговые органы для себя четко определили, что владение недвижимостью, которая находится на территории Украины, обязывает нерезидента обеспечить наличие представительства или уполномоченного представителя нерезидента.
В качестве альтернативы
Альтернативной позиции придерживаются некоторые нерезиденты — владельцы недвижимости, которые хотят платить налоги на Украине, но не желают регистрировать постоянные представительства. Указанное подтверждается судебной практикой по этому вопросу.
В качестве примера можно привести постановление Севастопольского апелляционного административного суда от 3 декабря 2012 года по делу № 2а-15021/11/0170/6, оставившее в силе постановление Окружного административного суда Автономной Республики Крым (судья Латынин Ю.А.) от 13 февраля 2012 года, которым был удовлетворен административный иск компании Starvista limited к Государственной налоговой инспекции в г. Ялте АР Крым об обязательстве выполнения определенных действий и обязано Государственную налоговую инспекцию в г. Ялте АР Крым совершить действия по регистрации Starvista limited (Temistokli Dervi, 3, Julia house, Р.С. 1066, Nicosia, Cyprus) плательщиком налога на землю.
Из решений судов следует, что на основании договора купли-продажи земельного участка несельскохозяйственного назначения от 11 декабря 2008 года Starvista limited (истец) приобрела у ЗАО «Систем Кэпитал Менеджмент», г. Донецк, земельный участок площадью 3,6466 га с целевым назначением — реконструкция и обслуживание комплексного памятника истории и культуры местного значения «Новый Кучук-кой». Спорные правоотношения в деле возникли в связи с отказом ГНИ зарегистрировать нерезидента в качестве плательщика налога на землю, так как, по мнению ГНИ, истцу необходимо обязательно зарегистрировать постоянное представительство нерезидента компании, и основанием для постановки на налоговый учет такого постоянного представительства является надлежащая его аккредитация на территории Украины в соответствии с законом.
Однако суды первой и апелляционной инстанций не согласились с позицией ГНИ, поскольку из анализа положений НК Украины следовало, что признаком постоянного представительства нерезидента является ведение через него нерезидентом Украины хозяйственной деятельности. В то же время, учитывая целевое назначение земельного участка и объяснения представителя, суды приходят к выводу, что нерезидентом приобретен земельный участок в собственность с целью осуществления на нем не хозяйственной, а меценатской деятельности.
Таким образом, вышеуказанная судебная практика подтверждает факт возможности регистрации нерезидента плательщиком налога без необходимости создания постоянного представительства, но при наличии определенных обстоятельств.
Автор: А. ФЕДУН
Источник: http://pravo.ua/article.php?id=100108067